8. November 2009, 04:00 Uhr
Immobilienkrise. Nicht in München.
Hier steigen die Preise weiterhin in fast allen Lagen
München gilt als nördlichste Stadt Italiens. Das Mittelmeer ist nahe, und die Alpen direkt vor der Tür. Allein das ist für viele Menschen ein Grund, hier zu leben und zu arbeiten. Nirgends ist die Dichte der Dax-Unternehmen höher, was der Stadt traditionell deutschlandweit die besten Kaufkraft- und Arbeitsplatzzahlen beschert. Doch nicht nur Arbeitgeber wie BMW, Siemens, Allianz, MAN oder Linde locken. Auch die umliegenden Alpen und Seen waren in den vergangenen Jahren für mehr als 100 000 Menschen pro Jahr ein Grund, in die bayerische Landeshauptstadt umzusiedeln. Mit über acht Prozent Zuwachs an Einwohnern allein zwischen 2000 und 2007 lag München auf Platz eins unter den größten deutschen Metropolen.
Dies wirkt sich vor allem auf die Nachfrage nach Kaufobjekten aus, die nach Untersuchung des Frankfurter Immobilienberatungsunternehmens Jones Lang LaSalle seit Jahren auf hohem Niveau wächst. Stefan Mergen, Jones Lang LaSalle: "Der Wohnungsmangel hat zur Folge, dass die Immobilienpreise sich in der teuersten deutschen Metropole konstant nach oben bewegen, Preisrückgänge beschränken sich auf wenige Teilbereiche."Auf der Wohnungssuche ist daher schon so mancher verzweifelt. Immer mehr Interessenten konkurrieren um immer weniger Wohnungen. Die logische Folge sind saftige Mieten, die im Münchner Durchschnitt für Altbauten wie für Neubauten über 13 Euro, in der Stadtmitte und in den begehrtesten Stadtteilen wie Bogenhausen und Schwabing sogar rund 15 Euro pro Quadratmeter betragen.
Wer also eine Eigentumswohnung in München kaufen möchte, muss tiefer denn je in die Tasche greifen. Mergen: "Trotz der Wirtschaftskrise sind die Auswirkungen auf die Preise bei Eigentumswohnungen nur marginal erkennbar." Insgesamt dürften die Preise auch nach Auskunft von Uta Hummel von Feri EuroRating Services vor allem wegen der noch zu geringen Neubautätigkeit, knapper Grundstücke und der stetig anwachsenden Bevölkerung weiter steigen.
Um einen ersten Eindruck vom Münchner Preisniveau zu bekommen, muss man nur den Stadtplan in der Mitte falten. Der Süden ist begehrt, der Norden eher weniger - Stadtteile wie Bogenhausen und Schwabing ausgenommen. Und so wird von preislicher Entspannung besonders in den begehrten, zentralen Lagen wie Altstadt, Bogenhausen, Lehel, Maxvorstadt, Schwabing und Isarvorstadt wenig zu spüren sein. Mehr als andere Metropolen lockt München vor allem mit Zentrum und Altstadt. Nach Auskunft von Florian Gross, Geschäftsführer bei Engel & Völkers München, habe die Nachfrage nach innerstädtischem Wohnen stark zugenommen. "Zur Zielgruppe zählen längst nicht mehr nur Single-Haushalte, kinderlose Paare und ältere Menschen, sondern zunehmend junge Familien mit Kindern."Dass München nicht überall hübsch, aber überall teuer ist, zeigt sich bei den eher unattraktiven Nachkriegs- sowie 60er- und 70er- Jahre-Bauten: Hier errechnet Jones Lang LaSalle durchschnittlich 2900 bis 2600 Euro pro Quadratmeter - Preise, für die Städte wie Köln oder Berlin mit Top-Lagen aufwarten.
Zu den populärsten zentralen Wohnungsprojekten gehören der Angerhof in der Altstadt sowie die Lehnbach Gärten am Rocco-Forte- Hotel "The Charles" und die Nymphenburger Höfe, beides im Stadtteil Maxvorstadt. Vor zwei Jahren eröffnete Sir Rocco Forte das neue Vorzeige-Hotel "The Charles" in der Sophienstraße am alten Botanischen Garten. In unmittelbarer Hotelnähe entstand mit den Lenbach Gärten ein weiteres City-Luxuswohnprojekt. Nur einen kleinen Fußmarsch entfernt entstehen nach 15-jähriger städtebaulicher Planung auf dem ehemaligen Areal der Löwenbrauerei am Stiglmaierplatz insgesamt 400 Wohnungen, knapp die Hälfte der rund 70 000 Quadratmeter Fläche werden Büros. Mit der angeblich teuersten Wohnung Deutschlands macht der Angerhof am ehemaligen Klosterhof St. Jakob in der Münchner Altstadt von sich reden. Insgesamt 26 Penthousewohnungen mit bis zu 532 Quadratmeter Wohnfläche warten in unmittelbarer Nähe des Stadtmuseums und des Viktualienmarktes auf Käufer. Die 47 Quadratmeter große Wohnung kostet ab 716 000 Euro, was einem Quadratmeterpreis von mehr als 15 000 Euro entspricht.
Nördlich der Altstadt lockt besonders die Gegend um den Englischen Garten wie Bogenhausen und Schwabing, dort ist vor allem das Gebiet Kaiserplatz und Elisabethmarkt begehrt. Ebenfalls chic und beliebt sind Gern beziehungsweise die Nähe zum Nymphenburger Schloss im Nordwesten. So entstehen in Alt-Bogenhausen bis Ende 2011 insgesamt 31 Luxuswohnungen, darunter 14 Dachterrassen- Penthousewohnungen zwischen 178 und 357 Quadratmeter. Die kleinste Wohnung misst 53 Quadratmeter und kostet 283 000 Euro, die größte über 357 Quadratmeter kostet 3,3 Millionen Euro, was 5300 und 9300 Euro pro Quadratmeter entspricht. Die übrigen Wohnungen liegen je nach Größe und Ausstattung zwischen 7000 und 9500 Euro pro Quadratmeter.
Der nördlich an der A 99 gelegene Stadtteil Hasenbichl gehört dagegen eher zu den unschönen Ecken der Stadt. Die in den 60er-Jahren entstandene Problemsiedlung mit überwiegend sozialem Wohnungsbau galt schon vor 30 Jahren als Brennpunkt.
Dennoch wurden im benachbarten Stadtbezirk Milbertshofen viele Wohnanlagen saniert und einige Neubauten errichtet. Zwar dominiert nach wie vor die Industrie, insbesondere das Gelände des BMW-Stammwerkes an der Dostlerstraße in bekannter Vierzylinder-Optik. Dennoch zehrt die Umgebung vom Olympia-Flair sowie Konzerten und Veranstaltungen im Olympia-Park. Womit die Nähe zum Stadtteil Schwabing zwar bestenfalls als mittlere Wohnlage gilt, sich aber mit Preisen zwischen 2700 und 4200 Euro pro Quadratmeter für viele als attraktive Alternative entwickelt hat. Dennoch gilt der Grundsatz: Wer etwas auf sich hält, wohnt zentral oder eben gen Süden. Zu den begehrtesten südlichen Stadtteilen gehört neben Großhesselohe besonders der rund 80 000 Einwohner zählende Stadtteil Solln. Nicht nur die Nähe zu den ebenfalls bevorzugten Wohngegenden Grünwald und Pullach machen das ehemalige Dorf interessant. Mit ländlicher Atmosphäre und guter S-Bahn-Anbindung spricht der südlichste Münchner Stadtteil vor allem Familien an. Generell teuer ist Wohnen in Isarnähe, wie im angrenzenden Viertel Prinz-Ludwigshöhe bis Thalkirchen und Harlaching, und insbesondere die Gegend Nähe Tierpark Hellabrunn. Die exotische Tierwelt in unmittelbarer Nähe lassen die Hauspreise auf rund acht Millionen Euro ansteigen. Weitere zentral gelegene, begehrte und hochpreisige Adressen in Isarnähe sind die Umgebung des Völkerkundemuseums, Lehel sowie Haidhausen in Klinik-Nähe. Mit Durchschnittspreisen bis zu 5000 Euro pro Quadratmeter gehören neben Altstadt-Lehel vor allem Ludwigsvorstadt- Isarvorstadt, Au-Haidhausen und Schwanthalerhöhe mit Abstand zu den beliebtesten und teuersten zentrumsnahen Wohngebieten. Auch das Gebiet Viktualienmarkt bis hin zum Glockenbachviertel konnte saftige Preissteigerungen verbuchen.
Insgesamt sei die Stimmung also positiv. Zudem erkennen die Frankfurter Immobilienberater von Jones Lang LaSalle, dass nach etwa zwei Jahren wieder mehr in Kapitalanlageprojekten gedacht wird. Stefan Mergen: "Die meisten Lagen weisen ein Wachstum auf, und insbesondere Käufer von vermieteten Wohnungen drängen wieder verstärkt auf den Markt."
Neben den beliebten Stadtvierteln gewinnen dabei zunehmend auch mittlere Gebiete wie Neuhausen und auch der Münchner Westen mit Obermenzing an Interesse. Auch weil hier noch große Wohnungen zu erschwinglichen Preisen zu bekommen seien, prognostiziert Makler Gross. "Viel Nachfrage bei nach wie vor knappem Angebot - das ergibt nicht nur in Top-Lagen weiter steigende Preise."
Dass Münchens Wohnungsmarkt im Wesentlichen als unerschütterlich gilt, unterstreicht auch eine aktuelle Umfrage der Berliner Hyp und Landesbank Berlin unter 220 Immobilienexperten, die dem Münchner Immobilienmarkt die größte Entwicklungsprognose aller deutschen Städte bescheinigt. Kritische Warnungen fallen da nicht so sehr ins Gewicht. Auch wenn René Ravn, Vorstand der Herkules Grundbesitz AG, München für Investoren zu teuer empfindet.
Denn vom Reißbrett betrachtet ist München sogar noch erschwinglich, bestätigt Makler Gross, der eine verstärkte Nachfrage im Preissegment ab 1,5 Millionen Euro beobachtet - aber auch viel Zuspruch aus dem Ausland. Dort ist München bekanntlich nicht nur beliebt, sondern gilt im internationalen Vergleich als preiswert. "Gerade internationale Käufer empfinden die Münchner Immobilienpreise im Vergleich zu anderen europäischen Metropolen als relativ kostengünstig mit viel Steigerungspotenzial."
Quelle: http://www.welt.de/die-welt/wirtschaft/article5125502/Muenchen-Teurer-Blick-auf-die-Alpen.html
Weiter Infos: Thomas Williams, www.remax-100.de
Posted via email from Newsblog RE/MAX 100 München/Bogenhausen
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